Stor interesse for verdsetjing av gardsbruk

Ingen blir nokon gong utlærd innan verdsetjing. Avgjerande er å gjere ei grundig fagleg vurdering, nytte eigen og eventuelt andre sin kompetanse, og utarbeide eit verdsetjingsdokument der vurderingane er godt grunngjevne.

Fylkesmannen vil understreke at det sjeldan vil vere ein absolutt ”fasit” for verdifastsetjing. To takstar vil i hovudregelen kunne bli noko forskjellige. Dette fordi verdien av landbrukseigedommen er ein sum av verdi på areal, bygningar, rettar og ei sluttvurdering av landbruksmessig forsvarleg pris – der verdsetjing av mange element er fastsett etter skjønn.

Nokre oppsummeringspunkt frå kurset:

Heimeoppgåve på kurset
Det kom inn om lag 30 svar frå kursdeltakarane før kursdagen. Tilbakemeldingane frå deltakarane var at dette var ei nyttig øving før kurset og at det ga kursdagen ein meirverdi.

Svara på heimeoppgåva viste varierande sprik i verdivurdering, men også til dels god konsentrasjon og samsvar for ein del av elementa i ”casen”. Oppgåva var med hensikt noko forenkla. Avgrensa kunnskap om eigedommen og staden ga naturleg nok etter vår vurdering noko meir sprik i verdsetjinga enn ein ville fått dersom det var ei reell sak. Normalt ville ein ha gjennomført synfaring av eigedommen.

Dyrka jord
Kostnad for nydyrking har ikkje relevans ved verdsetjing av dyrka jord. Ulik kvalitet på dyrka jorda mellom teigar på ein gard og mellom ulike område, må komme til uttrykk i verdivurderinga. Det skal også leggjast vekt på forskjell i arrondering.

Innmarksbeite (gjødsla beite)
Det er viktig å ikkje undervurdere omfanget av kva drift av det enkelte areal krev av arbeidstimar.

Skog
Driftskostnad for uttak blir ofte undervurdert og oppnåeleg salspris for virke blir i ein del vurderingar overvurdert.

Kan ein rekne tilleggsverdi for skogareal kjøpt som tilleggsjord?
Konsesjonsrundskrivet M-3/2002 gir ikkje direkte opning for dette konkret, slik ein gjer det med inntil 50 % tillegg for jordbruksareal kjøpt som tilleggsjord.

Men rundskriv M-7/2002 side 2 gir opning for at ein kan ta omsyn til den meirverdi eit tilleggsarealkjøp av skog gir, dersom ein oppnår rasjonaliseringseffekt.

Priskontroll for utmarksbeite på huslaus landbrukseigedom?
Det vart reist spørsmål om forståing av: ”Er eiendommen uten bebyggelse, må den bestå av produktive jordbruks- eller skogbruksarealer for å bli underlagt prisvurdering”, jf. føresetnaden i § 9 i konsesjonslova.

Svaret vi fekk frå Statens landbruksforvaltning er at dersom utmarka er/kan nyttast heilt eller delvis av beitedyr, er ikkje arealet unnateke frå priskontroll, sjølv om eigedommen er huslaus.

Bustad
I tillegg til tradisjonell vurdering, nedskriven kostnadsverdi, kan ein støtte seg til utleigeverdi (hugs å bruke nettoverdi av leige, ikkje brutto) ved vurdering av bustad. Dette gjeld særleg bustad nr. 2 eller 3 dersom garden berre har behov for ein eller to bustader til gardsdrifta.

Buverdi
Heile spennet for buverdi, jf. konsesjonsrundskrivet, frå 0 til 1,5 mill. kroner, skal nyttast.

Rettar (jakt, fiske m.m.) generelt
Viktig å vere bevisst at ”ting tar tid og ting skjer”. Administrasjon av slike inntekter må difor ikkje undervurderast, noko som må trekkjast frå før verdivurdering av nettoinntekt.

Jakt
Dersom det ikkje skjer jakt i dag for dei dyr garden har rett på, må verdien vurderast ut frå det som er pårekneleg (sannsynleg) bruk, og då nettoinntekt av slik bruk.

Uvisse/risiko
Det er fleire eigna metodar å korrigera for uvisse/risiko på:

• Ved konstant uvisse: Redusere framtidig inntekt
• Ved aukande uvisse over tid: Auke kapitaliseringsrentefoten

I nokre tilfelle kan ein kombinasjon av begge metodar vere rett.

Dei fleste usikre faktorane ved konsesjon hellar mot konstant uvisse over tid: Avling, nedbør, til dels bestand, prisar osv. Det tilseier at vi bør velje låg rente (men reduserte inntekter) i mykje større grad enn det ein gjer for eksempel ved verdsetjing av føretak elles i næringslivet.

Døme på at ein kan ha aukande uvisse over tid er utleige av elvefiske og liknande inntekter. Ved verdsetjing av slik inntekter bør ein auke kapitaliseringsrentefoten der uvissa aukar med tida.

Framtidig tomtesal blir ofte diskontert med høg rente, men det er ei inntekt som har ein annan profil enn årlege inntekter, og som difor ikkje passar så godt inn i inndelinga ”konstant vs aukande uvisse over tid”.